El blockbusting o mobbing inmobiliario.

En el presente análisis, trataremos uno de los temas como es el "blockbusting" o mobbing inmobiliario en el derecho comparado, abordando la noción, las características del mismo y cuales son las conductas que ejerce el hostigador o acosador frente al arrendatario de la vivienda, llegando a nuestras consideraciones finales.

 

I-NOCIÓN DE MOBBING INMOBILIARIO - ANTECEDENTES EN EL DERECHO COMPARADO SOBRE LA FIGURA .
Sabemos que el mobbing deriva del verbo "to mob" que significa atacar, atropellar a alguien y que dicha acción es ejecutada por una o varias personas a fin de poder excluirla de un determinado lugar.

Jiménez Gonzalez define al mobbing inmobiliario como para "identificar situaciones en que una persona o grupo de personas ejercen un conjunto de comportamientos caracterizados por una violencia psicológica aplicada de forma sistemática durante un tiempo sobre otra persona, con la cual mantiene un vínculo contractual a través de un arrendamiento urbano". (1)

 

Del concepto expuesto por el jurista español, podemos deslindar los siguientes caracteres de la figura como son:

1. Una o varias personas en conjunto ejercen una violencia psicológica sobre la víctima (arrendataria).
2. Dicha violencia psicológica debe ser ejercida en forma sistemática durante un tiempo
3. La víctima del mobbing inmobiliario mantiene un contrato con el acosador o acosadores de un arrendamiento urbano.

En España, el mobbing inmobiliario ha adquirido importancia a partir de los casos de inquilinos de viviendas antiguas presionados por sus propietarios, utilizando éstos maniobras tendientes a provocar la exclusión definitiva del su vivienda. Dicha presión es ejercida a través del tiempo, buscando cualquier excusa al arrendatario, provocando un desgaste psicológico huyendo de su propia vivienda.

En los Estados Unidos ya en el año 1963, los agentes inmobiliarios se aprovechaban de los perjuicios raciales de los habitantes de áreas residenciales a los que les comunicaban falsamente que se avecinaban la adquisición masiva de viviendas cuyos nuevos propietarios eran personas de color.

Frente a esta situación, los blancos aterrorizados comenzaban a efectuar la venta de sus propiedades a precios de saldo y efectuaban su huida de inmediato. En el año 1998, el Congreso de los Estados Unidos aprobó la Ley de Vivienda Justa, en donde el legislador tenía como finalidad esencial extinguir el comercio inmobiliario basado en motivos raciales o de semejante índole segregacionista.

El texto americano mencionado también se amplio con las enmiendas de 1974 y 1988 que extendieron la interdicción a las motivaciones sexistas y de minusvalía física o mental; aquí es importante destacar del texto americano, el otorgamiento a quienes padecen determinadas incapacidades o por motivos sexistas, un amparo de protección de los mismos.

II-EL PERFIL DEL ACOSADOR Y DE LA VICTIMA DEL MOBBING O BLOCKBUSTING INMOBILIARIO.El mobbing inmobiliario constituye otro de los nuevos fenómenos dentro del derecho al igual que el mobbing o violencia laboral. Dentro del mobbing inmobiliario, la propiedad arrendada o alquilada sería el ámbito o escenario en el cual ocurre el hostigamiento de parte del dueño de la propiedad o agente inmobiliario hacia la víctima quien ocupa la casa o departamento arrendado.

 

Los actores principales del problema son los siguientes:

1. Los inquilinos titulares de contratos de alquiler de renta antigua o propietarios ancianos
2. Las inmobiliarias afectadas por la crisis del sector que pretenden aprovechar la rentabilidad de fincas ubicadas en los centros históricos.

En cuanto al perfil del hostigador o acosador inmobiliario, el mismo reúne caracteres de importancia como son los siguientes:

1. Intenta demostrar su solidaridad a través de propuestas tendientes a excluir a la victima de su inmueble.
2. Posee una personalidad soberbia frente a la víctima tratando de demostrar su poder frente a la misma.1.Ejerce actos hostiles sobre la víctima del mobbing inmobiliario.
3. Posee ambición económica y financiera desmedida.
4. La realización de sus actos tienden a degradar a la víctima del mobbing inmobiliario dañando su integridad física y moral.
5. Negativa a cobrar la renta o alquiler del inmueble.
6. Negativa a efectuar arreglos tendientes al mantenimiento del inmueble.
7. Negativa a los suministros básicos del inmuebles.
8. Su comportamiento hostigador tiene como finalidad excluir a la víctima de su inmueble.
9. Su finalidad es la construcción de nuevos edificios de lujo.

En cuanto al perfil de la víctima del mobbing inmobiliario reúne como caracteres los siguientes:

1. Es propietaria o inquilina del inmueble arrendado.
2. Posee una situación económica precaria.
3. Sufre pesadillas y obsesiones que la llevan a la víctima la degradación psicológica.

En cuanto los actos hostiles del mobbing inmobiliario realizados por el hostigador, tiene como ingredientes fundamentales:

1. Lesiones.
2. Amenazas.
3. Trato degradante.
4. Daños e incendios al inmueble alquilado o arrendado.
5. Injurias que afectan moral y físicamente a la víctima.
6. Estafas y fraude.
7. Coaccionar, perseguir y hostigar a la víctima.
8. Promesas a la víctima de un nuevo y barato alojamiento de un inmueble.
9. Suspender el suministro de agua o luz.
10. Cambiar las cerraduras mientras los inquilinos no se encuentran en la vivienda.
11. Alquiler deliberado de personas potencialmente violentas o molestas tendientes a provocar daños al inmueble lindero como inundaciones, roturas de cañerías de agua o de pisos.

Las víctimas del mobbing inmobiliario son personas mayores a los 65 años vulnerables o débiles que son propietarias o inquilinas de cascos antiguos.

 

III-CASOS DE BLOCKBUSTING O ACOSO INMOBILIARIO EN EL DERECHO COMPARADO ESPAÑOL.
Uno de los primeros casos que tomaron conocimiento los tribunales españoles fue el de una anciana arrendataria de un contrato de renta antigua que se remontaba al año 1936, la cual denunciaba que su casero había desplegado un plan de acoso para desalojarla.

Es así como el arrendador o dueño se había desentendido del mantenimiento del inmueble arrendado por la anciana. Todos los componentes de la misma se habían deteriorado. Tanto Cádiz, Vizcaya y Barcelona son los centros más atractivos para los especuladores inmobiliarios siendo viejos cascos inmobiliarios urbanos.

Frente a esta situación, el Ayuntamiento de Barcelona acude a la fiscalía para luchar contra el acoso inmobiliario. Uno de los primeros casos resonantes en Espala ha sido el denominado "caso Tangora". El caso trataba de un cierto promotor que poseía uno de los pisos de un palacete llamado "Casa Tangora", cuya intención era de apoderarse de la totalidad del inmueble.

Muchos de los propietarios del edificio se había negado a vender. Frente a esta negativa, el promotor del edificio decide alquilar una porción del inmueble a una familia gitana que recogió de la calle. Siguiendo las directivas del promotor hostigador, ejecutaron un plan sistemático para amedrentar a los vecinos que se habían negado a vender sus departamentos o bloques.

Cometieron toda clase de actos tendientes a perjudicar a los vecinos rebeldes, inundando los pisos, efectuando golpes a las paredes en la noche, efectuar ruidos molestos durante la noche, fugas intencionadas de agua o electricidad.

La Ley de Enjuiciamiento municipal al amparo del artículo 544 bis de dicha ley, expulsó a los inquilinos molestos del inmueble que alquilaban y del municipio.

IV-EL ROL DE LAS NACIONES UNIDAS FRENTE A LA PROBEMÁTICA DEL MOBBING INMOBILIARIO.
La ONU (Organización de las Naciones Unidas) ha alertado sobre la problemática ya que la misma ha efectuado una inspección en diversas ciudades de España, tales como Bilbao, San Sebastián, Sevilla, Barcelona y Zaragoza. En las conclusiones sobre el tema, el referido organismo expresó que pocos son los casos que llegan a la justicia, siendo la razón fundamental la vulnerabilidad y el miedo de los propietarios al efectuar la denuncia correspondiente como consecuencia de las intimidaciones efectuadas por los dueños de los cascos antiguos.

Es por ello que ante la creciente ola de acoso inmobiliario, la ONU ha puesto en estado e alerta debido a la gravedad del problema, siendo necesario las posibles advertencias y adopción de medidas tendientes a disminuir el fenómeno, teniendo en cuenta que en algunos ayuntamientos españoles cuentan ya con legislaciones de ordenanzas reales.

V-EL MOBBING INMOBILIARIO EXISTE EN ARGENTINA?
En nuestro país aún no se han detectado casos sobre mobbing inmobiliario, aunque en algunos casos se han registrado desalojos de asentamientos precarios y antiguos a cambio del ofrecimiento de dinero a los fines que los mismos opten por ello y en búsqueda de una nueva vivienda.

Pero en determinados casos, algunos propietarios se resisten a la idea de dejar su lugar en el que habitan debido a los precarios ofrecimientos de dinero que no alcanzan a promediar el valor de una nueva vivienda.

Lo cierto es que hasta ahora no se han presentado casos de gravedad que revelen mobbing inmobiliario ni tampoco casos llegados a la justicia civil en nuestro país.

VI-MEDIDAS DE PREVENCIÓN FRENTE AL ACOSO INMOBILIARIO

Varias son las medidas preventivas que debería adoptar la víctima del acoso inmobiliario y son las siguientes:

1. No dejar de pagar el alquiler o atrasarse en el mismo.
2. Poseer testigos para poder probar el hostigamiento cometido por el acosador inmobiliario.
3. Sacar fotografías de cualquier elemento del edificio que se haya deteriorado por falta de mantenimiento.
4. Reunir toda la documentación que se haya cruzado con la propiedad o el administrador de fincas.

 

VII-A MODO DE CONCLUSIÓN
El mobbing inmobliario constituye un nuevo fenómeno en el derecho civil, debido a los constantes ataques u hostigamientos sufridos por la víctima propietaria o inquilina de un inmueble antiguo y que el mismo acontece tanto en España como en los Estados Unidos, lo cual es preciso la adopción de medidas necesarias para limitar dicho fenómeno.

 

 

Por Mac Donald, Andrea Fabiana
Jefa de Trabajos Prácticos de la cátedra Análisis Económico y Financiero- Jefa de Trabajos Prácticos de la cátedra Elementos de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Buenos Aires - Facultad de Derecho. Master en Derecho y Economía (tesis en curso) - Universidad de Buenos Aires - Facultad de Derecho.